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新派公寓專項計劃在深交所發行，系全國首單住房租賃類REITs，方正證券房地產首席分析師夏磊：
長租公寓資產證券化還需穩打穩紮
來源：南方都市報
南都訊見習記者黃瑋近日，全國首單住房租賃類REITs產品，也是首單長租公寓權益型類REITs產品———新派公寓權益型房托資產支持專項計劃（以下簡稱“新派公寓專項計劃”）正式發行設立，並將在深圳證券交易所綜合協議交易平臺掛牌轉讓。
深交所相關負責人介紹，新派公寓專項計劃的成功發行標志著國內類REITs市場除寫字樓、購物中心、門店、物流倉儲等類型之外又增加“公寓”這一資產類型，豐富瞭深交所類REITs板塊品種。此外，長租公寓租金收入穩定，運營模式清晰，是開展資產證券化業務的適合行業。
首單住房租賃類REITs助力長租市場
REITs的全稱為RealEstateInvestmentTrust，即房地產信托投資基金，是房地產證券化的重要手段之一。新派公寓專項計劃由渤海匯金證券資產管理有限公司擔任計劃管理人，產品總規模2.7億元，期限為5年，其中優先級產品規模1.3億元，獲AAA評級，發行利率為5.3%。
方正證券研究所近日發佈報告顯示，我國近年城鎮化進程衍生大量流動人口，房價高企、限購限貸，租賃房需求逐年增加。作為專業租賃管理機構，長租公寓迎來發展的黃金期，其萬億級市場前景吸引各路資本、運營商和龍頭房企前來涉足。
在租賃崛起的背景下，深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示，租賃企業的前期資金投入較大，靠租金回收運轉速度太慢、效率太低，所以一定條件下要幫助租賃企業解決資金錯配的“融資難”問題，“在國傢發文前，已經有一些類似於房屋性質的投資基金在市面上發行。”
今年7月，九部委聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，深圳作為人口凈流入大中城市的試點之一，租賃市場迎來政策利好。據南都此前報道，深圳目前有1040萬套住房，70%用於出租，市內近八成年輕人租房居住。全國范圍內，深圳的長租公寓市場規模最大。
從金融的貸款層面看，建設銀行參與投資深圳住房租賃市場，發行個人住房租賃貸款“按居貸”，滿足住房租賃需求；另一方面，從鼓勵融資工具創新角度看，深交所發行首單住房租賃類REITs———新派公寓專項計劃，則是推動不動產證券化產品的發展和加大對租賃市場的支持力度又一典例。
目前，國內租賃公司的運營方式主要有兩種：輕資產管理和重資產運營。輕資產管理主要通過承租物業開展租賃業務。“新派公寓專靜電抽油煙機項計劃屬於輕資產運營的租賃企業，新派公寓從市場上承租物業，進行裝修翻新和公共配套，再通過出租獲得溢價收益”，李宇嘉解釋道。
重資產運營主要通過自持物業除油煙機開展租賃業務，李宇嘉告訴南都記者，如保利集團一類有自身物業的房地產企業，也是國傢支持的重點。“房地產證券化意味著中小投資者在資金不充裕的情況下，不用購房或炒房，可以通過另一種方式投資房地產。”
國內類REITs與國際營業用抽油煙機標準仍有差距
然而，對比起國外市場成熟運作的REITs產品，國內目前發行的類REITs仍有很大差距，方正證券房地產首席分析師夏磊表示，“國內的類REITs產品在發展成為真正的REITs的路上，需要在稅收和交易結構上邁出很大一步。”
夏磊告訴南都記者，從交易結構上看，國外的REITs產品多采用公司制模式，通過股權方式在資本市場公開上市融資和交易；國內的類REITs持有人持有的是信托憑證或基金份額，REITs本身為信托/基金實體，多數需要外聘基金管理人和物業資產管理人。相較而言，公司型REITs擁有一個獨立的、按照投資者最佳利益行事的董事會，可以更好地維護投資者權益。
在稅收層面，國外的REITs產品享有一定的稅收優惠；而國內的類REITs產品負稅較高，在基礎物業資產轉移給SPV（如私募基金和信托公司）時，所有權發生轉移，原始權益人根據現行法律需繳納25%的企業所得稅，若原始權益人為房地產開發商需繳納土地增值稅，如在一定條件下成立REITs公司，還需在運營層面繳納稅收。
同時，國外REITs產品在運營方式、收入來源、收益分配等方面和國內的類REITs產品都存有不同程度的差異。夏磊分析，目前國內的類REITs本質上還屬於資管計劃，其租售比過低，對投資者來說，並不能成為足夠吸引的產品。
夏磊認為，盡管現在處於長租公寓的風口處，但在國內尚未推出嚴格意義上與REITs相關法律法規，市面產品又均是部分符合國外成熟市場REITs標準的情況下，長租公寓的資產證券化的發展還需穩打穩紮，現在還沒有到最好的時機。
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